(話題、視点、論点)View halloo!!:狐狩りの時の「ほら出たぞー」という掛け声 【Release date:2011年07月22日】







昨今のインターネット上のHTTPS接続の推奨等の動きは悪くないと思うのですが、不安を煽って必要のない閲覧のみのページも巻き込まれていくようです。

私も齢を重ねてまいりました。

寺社仏閣史跡等の訪問レポートを書き溜めているのですが、2022年まで溜まってしまいました。

この際、それまでに死亡すれば別ですが、2022年末をもってサイト閉鎖する決心を致しました。

ありがとうございました。


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真実が知りたい『マイホームを賃貸に出すとなぜ大損するのか?』


なんとも気になる記事なのですが、私の居住している周辺を眺めてみるともっと深刻であることが理解できるのではないでしょうか。

マイホームを賃貸に出すとなぜ大損するのか?

賃貸相場が緩やかな下降傾向で、物件が古くなることを考えると今後、家賃を下げざるをえない可能性も高い。

持ち家からの住み替えを考える際、家を賃貸に出したいという相談をよく受ける。家を買うときに「何かあれば貸せばよい」というのは、よく聞くセールストークだ。

が、現実はそう甘くない。昨今、賃貸住宅の空き室率が高くなり、市場に合わない物件は借り手がつきにくい。たとえば、ワンルームや1LDKの需要が多い地域でファミリータイプを賃貸にするのは難しい。また、同じタイプの物件が数多く供給されていると、やはり借り手を見つけるのに苦労する。

まずはインターネットの不動産サイトをチェックしたり、地元の不動産業者を回り、駅までの距離、広さ、間取り、築年数など条件の似た物件を探し、家賃相場を知ろう。ただし、借り手市場の今、実際の家賃は値引きされることも多い。相場から5%程度差し引いて見積もるべきだろう。

賃料が想定できたら、1年分の家賃の合計額を物件の購入価格で割って、不動産投資としての利回りを割り出してみるとよい。ランニングコストを含まない表面利回りで10%以上出ないと収益は見込めないが、マイホームの場合、5%内外であることがほとんどのはず。一般にマイホーム購入は家賃とローンの比較で購入可否が判断され、投資としては割が合わないのだ。住宅は新しいほど価格の下落が著しく、築10年で半額になる場合も。築浅物件ほど、貸すより1日も早く売ったほうがよいだろう。

では、実際、どの程度のマイナスが出るのか、埼玉県川口市で2003年に3500万円で新築マンションを購入したと仮定し、賃貸に出した場合の収支を試算した。川口駅から徒歩12分、65平方メートル・3LDKのファミリータイプの物件だ。

家賃は周辺の相場から考えると、9万5000円程度が妥当だろう。表面利回りは約3.3%。そして、毎月の支出では、ローン返済に11万5000円(金利3%、返済期間35年で試算)。これに管理費と修繕積立金の1万8000円、さらに自宅を賃貸に出す場合、不動産会社に管理を依頼するのが一般的なので、その手数料として家賃の5%にあたる費用を上乗せすると合計13万7750円の出費が見込まれる。つまり、差し引き4万2750円の赤字が毎月出る計算だ。

賃貸相場が緩やかな下降傾向で、物件が古くなることを考えると今後、家賃を下げざるをえない可能性も高い。

それでも入居者がいればまだましだ。空き室になれば、支出はすべて自己負担になる。不動産会社に賃貸の運営を委託する「サブリース方式」にして家賃保証を受ける手もあるが、手元にくるお金は家賃の8割程度に減る。それならば、最初から家賃を下げたほうがいいだろう。

さらに、マイホームを賃貸に出せば、アパートローンなどへの切り替えが必要となり、金利優遇が受けられなくなり、金利が上がることになる。ただこれはあくまで原則なので、金融機関に一度相談してみるとよい。

毎月の出費以外にも、固定資産税などの支払いがあり、住戸内の修繕費や、入居者が入れ替わる際のクリーニング代も見越しておく必要がある。修繕などは一種の商習慣として敷金・礼金で賄えた時代もあったが、昨今は礼金ゼロという物件が増え、敷金も国交省のガイドラインによれば借り主負担とする部分以外は返却しなくてはならない。更新料ですら徴収するのが難しくなりつつある。

入居者が家賃を滞納したまま住み続けるケースも後を絶たないが、現行の法律では滞納を理由にすぐ退去させるのは難しい。契約を2~3年で区切る「定期借家」にしておくのが防衛策の一つだが、契約更新が難しくなるのではと勘違いされて借り手がつかないことを恐れ、実行していない大家さんが多い。』

(プレジデント 2011年7.18号:プレジデントロイター:http://president.jp.reuters.com/)

不動産が財産であることは否定できませんが、少なくともマイホームは財産には該当しないのではないでしょうか。

新築の住宅は売れていきますが、中古物件はまったくというほど売れないのが現実です。

財産であるという限りは、換金できなければ意味ないと思うのですが、私の居住しているエリアでは、築三十年以上の空家だらけです。

隣接する空き家が昨年建て替えられて若夫婦が住み始めましたが、それ以外の古屋は放置されたままですし、築十年以内の物件も「売り家」の表示が二年以上掲示されたままです。

なんとも言えませんが、マイホームが資産や財産であるという認識は間違いであるような気がしてなりません。

結局はいずれは死にますし、地獄へ持っていくことは出来ません。人生の大半をかけてローンの返済に費やすことは止めた方がよさそうです。

家賃と同額のローンなどといいますが、固定資産税の支払いや修繕もありますので、そんなに容易なものではありません。